由新冠疫情引发的企业组织免疫力思考(2)

最近何时复工以及采用什么形式复工，成了我和周围朋友经常探讨的话题，其中不乏听到有少数企业因为资金链断裂导致不再有复工的机会，不免让人心生叹息。

据美国《财富》杂志报道，美国中小企业平均寿命不到7年，大企业平均寿命不足40年。而中国中小企业的平均寿命仅2.5年，集团企业的平均寿命仅7-8年。美国每年倒闭的企业约10万家，而中国有100万家，是美国的10倍。事实表明，企业不仅生命周期短，能做强做大的企业更是廖廖无几，而导致这样现象产生的核心原因是企业财务出现问题。

我们都知道，企业的第一性原理就是盈利。如何盈利？如何做到开源节流？是每个企业可持续发展的重点问题。

我曾经很多次问起创业者和企业家朋友，企业在办公空间的投入，是属于成本行为还是投资行为?

大多数企业在办公室的投入，主要包括两大环节，空间构建（设计、建造等）和空间运维（重组、物业、设施设备管理等）。在空间使用的生命周期里，大部分的投入都具有“一次性使用”的特点，例如：设计的图纸在下一个项目不能复制；传统装修的材料，不用的时候只能敲打粉碎当成垃圾丢掉（还需要支付环保费用）；设施设备的维护和物业属于服务性费用，也是消费属性……所以我们认为，这样的空间构建方式是实实在在的成本行为。

在这里我先分享几个行业背景资料供大家理解：

1、2018年中国办公室的平均使用寿命是两年柒个月（数据来自住建部），而空间构建过程中使用的建筑材料，最低使用寿命是五年，地面材料十到十五年，墙体二十年......当空间发生变化的时候，这些材料99%的比例会被焚烧或者填埋。2018年住建部数据表明，每年各类建筑垃圾的数量达20亿吨。而这些被丢掉的“垃圾”，其实有很大的价值没有被实现。

2、目前在我国，建筑材料的使用情况大体是线性结构，从原材料采购-产品生产-废弃垃圾，很少可以做到闭环结构实现循环使用。

3、2012年至2017年期间，我国建筑装饰（含设计）行业的市场规模（按收入计算）从15157亿增长至23035亿，复合年增长率为87%，预计到2020年市场规模将达到28808亿。虽然市场很大，但是没有一家企业做到市场1%的份额，呈现出“大行业、小企业”的特点。同质化、定制化、低门槛、过度竞争是行业现状。

4、《“十三五”装配式建筑行动方案》进一步明确了阶段性工作目标，到今年，全国装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上，其中重点推进地区达到20%以上，积极推进地区达到15%以上，鼓励推进地区达到10%以上。这就意味着，目前我们主流建筑和存量市场里，非装配式依然占多数。办公室装饰四十多年沿用的路线就是“人工+材料”的结构，每一个项目都是从0到1的定制，施工过程乌烟瘴气，而空间改造更是垃圾一堆。

5、行业从设计到交付的过程经常出现大量“三所不”现象，所见不能所得、预算不是决算、预期不是交期。面对装修，很多业主都是茫然又担忧的。

6、由于人工成本的持续上升，装修成本的构成也在悄然发生变化，从过去3/7模式（30%人工费用，70%的材料费用）慢慢趋向4/6或者5/5模式。那么要控制成本，材料低价减质在所难免，这也是行业客诉率居高不下所在。

很多企业负责人在自己工作的领域是专家，而在办公室设计和施工部分，往往是“小白”。于是解决办公室构建这个问题上，往往就是“找朋友”的游戏（装修公司那么多，谁还不认识几个），所谓的货比三家，往往是盲人摸象。所以结果往往不能让人那么如意。

行业的从业者们，也在关注这样的事情，积极寻求改善，而这样的改善， 仅限于从项目管理、供应链、装饰材料等方面做出调整，它可以在一定程度上提升效率，但是治标不治本，因为从空间角度，只是优化，并没有本质上解决问题。

如同工业革命的爆发，蒸汽机取代人力畜力。史蒂芬森发明火车，也许一开始未必跑得过马车，但随着蒸汽机的持续改进，马车很快就被火车超越，今天的高铁更是不在话下。

行业的未来，大概率是从定制化转向模块化、标准化、产品化。

而这样的变化，是真正让行业从无序走向有序的进程，是切实提升企业空间财务效率的有效举措。那么好了，回答开篇的第一个问题，空间行为是成本行为吗？我的回答是：目前是，未来不是！（我还是用一个案例来解释一下这个问答。）

案例B

这是一家我们近期服务的股份制金融企业，属于初创企业。我们接到项目后，第一时间全面了解企业的需求，如下：

• 团队目前规模是5人，计划一年后17人，三年后35人，五年之内50人左右；需要五个单间办公室，备用两个单间；

• 团队有大量的接待（政府、银行、机构）和大量会议（股东、管理、内部），至少需要一间超过20人的会议室，另外需要五间大小不一的会议接待室；

• 需要专业的机房空间；

• 目前租赁的办公楼有980平方米，在搬家之前不希望扩租，满足现在和搬家之前的全部需求，三到五年后会考虑自建选择搬迁；

• 要有前台接待、打印区、茶水区、阅读区、男女更衣、个人柜、收纳储藏、司机室等等；

• 整体要有高品质感。

接到需求后我们并没有立即开始设计，而是先研究分析业主行业的属性，了解行业特征，这是一类介于政府和传统企业之间的服务机构，办公空间需要表达品质、稳健但是又不失时代感。另外，从功能角度，金融企业还有哪些必须的需求？那些隐藏在用户表达之外的隐形需求是什么?等我们一一落实后，才开始下一步工作。

我们在解决让空间实现既符合现在（5人）又满足未来（35-50人）的使用这一特别需求时，提出了模块化空间构建模式。其中包括：

1）

设计模块化

就是把空间不同功能标准化，比如现有一个开放式沙龙区，可以对标6人工作站；现有一个交流区，可以对标6-8人会议室……对标空间尺寸是一样的，就如同一个又一个模块，将低频和高频空间，现在和未来空间迅速切换。

2）

材料模块化

从顶面材料、墙体材料、地面材料的选型再到办公家具规格尺寸的设定，都按照模块化来执行。这样在构建、重组、更换或者搬迁的时候，各种材料的灵活应用都具有不可替代的优越性，节约时间，降低成本。

3）

管理模块化

项目施工过程中，传统施工工艺工序繁杂，迫于工期压力很容易出现交叉施工，重复管理的问题。我们把项目从基础的油电木瓦工作（油漆、电工、木工、瓦工）到模块化产品安装、家具安装以及软装陈设，分批分次进行，无交叉且更高效。并且在过程中设置两次空气质量检测环节，更精准保证了环保的品质。

这样整个项目的流程“九阳真经”就特别清晰了：1、需求了解   2、行业属性分析   3、模块化设计   4、模块化管理   5、模块化安装   6、第一次空气质量检测   7、家具和软装组装   8、第二次空气质量检测   9、交付。看起来和传统空间构建模式差不多，实则差距很大，主要表现在：

1、需求了解

需求了解可以真正避免施工过程的“三边过程”（边施工、边修改、边设计），既保证工期也减少浪费；需求了解不但可以解决企业当下的需求，也可以对未来需求做好预设，减少未来空间“突然变化”而改造或者再次重新装修。

2、行业分析

行业分析不仅可以实现空间风格的准确表达，更会避免行业的基础需求被忽视，保证了所有基础功能的完备，这点同样也可以避免为了弥补被忽略的功能在完工的空间中“画蛇添足”。

3、模块化设计

模块化设计可以让空间的功能更加顺应变化需求，举例说（一个单间办公室、一个茶席区、一个六人会议室的互换）

以上图片可以看出，因为在设计之初考虑到了这些数据，包括家具、多媒体、电源和网络等等基础需求，我们做到了让空间可以随着人员变化、功能需求的变化随时发生改变。而这样的改变成本比起重新装修来说，自然是微乎其微的。

4、模块化管理

模块化管理包括很多内容，我举一个材料采购的案例说明，一块建筑材料的问世轨迹基本上是这样的：工厂生产--总代理--区域代理--总包--业主，有时候还会插入项目代理、代建等等，每一个环节都是一个商务过程。而模块化管理的目标是：将建筑材料的轨迹一步到位即工厂--业主。减少每一个环节，都是采购效率的提升，从工厂到用户最大的难度是，信息对称和专业服务。但是这样做的意义是可以在空间主材部分带来30%以上的支出节省。

5、模块化安装

模块化安装是指空间所需主要材料均在工厂完成生产，现场仅为组装却非传统施工，可避免现场人为因素导致的偏差。未来的发展，主要材料都可以根据项目要求做到标准化，目前市场已经有很多模块化的材料，包括模块化地材、模块化天花系统、模块化墙体系统等等，我们需要做的就是把这些模块的交界面无缝对接，保证其品质。长期来看，随着人力成本的持续上升，这样的模块化安装做法必然形成成本下行趋势。更加值得关注的是，这样的空间，如果面临改造或者搬迁，60%以上的材料都可以重复使用。通过前面的分析，中国企业的办公室空间每两年半会有一次搬迁，而材料的生命周期往往是五年十年甚至二十年，部分可以接受四到五次搬迁依然可以发挥其材料的价值，这个过程业主不需要再花费成本购买，只需要承担一点点拆装的费用而已。

6、第一次空气质量检测

第一次空气质量检测主要是针对材料的环保指标检测，确保符合标准的材料在空间中被安全使用。

7、家具和软装的组装

家具和软装的组装过程，关键核心点是家具的重组性。比如今天的一个六人工作位，未来会调整成4+2结构，那就不能选择一组支撑框架，而是需要一组2人框架和一组4人框架组合而成。也许这样做起始成本会高一点，但是从空间整体运营使用角度来计算，却是避免浪费，节省开支。

8、第二次空气质量检测

第二次空气质量检测主要针对家具和软装材料的检测，通过对比第一次检测，就能辨识出家具和软装对空气中甲醛、二甲苯、氡等引起的变化，也避免只有一次最终检测而导致检测数据的扯皮事件发生。

9、交付

交付不是走马观花，而是需要把全流程纸面化的过程，如同产品说明书，我们要让使用者清楚知道，墙体里面和地下隐蔽处的线路分布，每一个材料的保养方式，每一个空间未来的可变性等等，又如同一个魔方，说明书让使用者清楚知道可以变化成什么样。

通过这个流程，我们最终实现：让用户实际消费比预算减少了22%，同时实现并部分超越客户期待；项目时间比预期缩短了近50%。但是也有一点小小遗憾，倘若客户在选定办公室之前就开始接受我们的咨询服务，清楚全部功能后，再确定办公空间，也许可以不用那么大的面积就可以实现全部功能。

“九阳真经”让我们看到，空间行为绝对不是越省越好，而是基于需求的合理化应用，空间行为也不是短视行为，是基于企业当下和未来一个阶段的思考，也是基于空间、材料的全生命周期考虑，所以从这个角度看，未来的空间行为，从一开始就是空间的投资行为。

既然是投资行为，业主自然要看得见“投资回报”，这样的投资回报主要体现在六个角度：

1. 模块化做法，可以有效降低初建成本，我们初步计算，和传统模式比较，模块化可以降本15%-20%之间（我们有大量案例数据参考）。

2. 模块化做法，减少了现场施工，可以让工期缩短30%-60%，大大降低了时间成本，如果是租赁的写字楼，很容易计算出其中的价值。

3. 功能的完善、使用的舒适性、以人为本的设计，可以有效提升团队的工作效率，激发团队的创新力，提升员工的敬业度。

4. 未来空间衍变、重组、搬迁的时候，60%以上的主材可以循环使用，可以节省大量开支，体现成本优势的同时也解决了写字楼迁离后的办公空间复原工作。

5. 这样专业环保的做法，可以减少大量社会资源的浪费，也是用户社会责任感的体现，对企业的影响力和文化构建，具有推波助澜的深远意义。

6. 未来楼宇，更多的模块化应用，可大大降低设施管理和物业管理的难度，摒弃繁杂脏乱的传统施工和简单粗暴的复原改造，通过简单组装或重组，大大提升物业管理的效率，大大加速企业入驻的时间，其中的社会效益和经济效益是无法估量的。

目前，模块化做法在国内刚刚起步，虽然还未成规模，但是一经出现就引起了广泛的关注，很多的开发商、供应商、设计师都纷纷加入进来，一起探索、研发更多的模块化产品和应用场景。越来越多的企业和甲方用户看到了这样构建办公空间的益处，这是企业可持续发展中智慧的选择。我们在2018年参与咨询设计的BSH中国总部大楼，模块化程度达到了90%以上，这在未来空间的变化和使用上，将会给团队带去很大的灵动性，从空间全生命周期上来看，无疑是成本的巨大节约。模块化让空间行为从过去失控的“三所不”走向有序的“三所有”(所见即所得，预算即决算，预期即交期）。模块化、标准化，也是空间从定制走向产品化的过程。每一个行业的产品化发展，都需要经历不断地思考和探索，这样的变革不是简单流程的优化，而是具有划时代的意义。

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